수익형부동산 리모델링에 대한 문의가 증가하고 있는 가운데 수익형부동산의
실제 리모델링 사례 한가지를 소개해 드리겠습니다.
1. 리모델링 전
아래 건물은 1988년에 건축된 라멘조구조의 건물입니다. 건물 외관에서 알수있듯이 건물이 노후화 되어
건물의 설비 상태와, 관리 상태는 열악 하였습니다.
3층 사무실은 약3년정도 공실 이었으며, 4층 주택의 경우도 건물의 노후화 등으로 인해서
임대는 힘든 상황이었습니다.
건물은 2015년12월에 매매계약이 체결되었으며, 리모델링 공사는 2016년03월에 시작되었습니다.
<리모델링 前 건물외관>
<리모델링 前 건물외관>
<리모델링 前 건물외관>
<리모델링 前 건물내부>
2. 리모델링 공사 내용
건물의 리모델링 공사기간은 약2개월 가량의 시간이 소요 되었습니다.
공사 내용은
* 건물 외장재 (스톤코트, 고밀도목재판넬)
* 창호공사
* 간판정비
* 도시가스배관공사
* 건물내부 화장실 전체공사
* 내부복도 페인트
* 내부복도 바닥재공사 (러버타일)
* 주택리모델링
* 옥상방수 공사
* 각종설비 (전기공사, 배관공사, 누수공사)
를 하였으며, 공사비용은 약 270,000,000원이 투입 되었습니다.
<리모델링 공사>
<리모델링 공사>
<리모델링 공사>
3. 리모델링 공사 후
리모델링 공사후 그동안 공실이었던 3층은 임대가 완료되었으며, 주택부분도 임대가 완료 되었습니다.
<리모델링 공사 後 건물 외관>
<리모델링 공사 後 건물 외관>
<리모델링 공사 後 건물 내부>
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<리모델링 공사 後 건물 옥상>
<리모델링 공사 後 주택 내부>
<리모델링 공사 後 주택 내부>
<리모델링 공사 後 주택 내부>
<리모델링 공사 後 주택 내부>
4. 임대내역 변화
건물의 상세 임대내역은 게시물에 공개 할수는 없지만, 기존 임차인의 임대료 상승은 전혀 없는 상태에서
공실인 상가와, 주택 임대가 완료된 결과 임대 내역에는 변화가 생겼습니다.
건물 리모델링 전
매매가 : 1,410,000,000원
보증금: 110,000,000원
임대료: 4,700,000원
대출금: 500,000,000원 (대출금리 3.5%)
투자금액 : 800,000,000원
임대수익률 : 4.9%
건물 리모델링 후
매매가 : 1,410,000,000원
리모델링비용 : 270,000,000원
보증금: 430,000,000원
임대료: 6,200,000원
대출금: 500,000,000원 (대출금리 3.5%)
투자금액 : 750,000,000원
임대수익률 : 7.6%
리모델링후 보증금의 증가로 인해서, 리모델링 비용을 270,000,000원을 투입했음해도 불구하고
투자금액중 일부를 회수했으며, 추후 점포 임차인 계약 만료시
임대료가 추가 상승 될수 있음을 감안하면, 임대수익률은 더 상승할 것으로 예상됩니다.
현재 리모델링이 종료된 시점에서 해당 건물의 예상 매매시세는 어느정도 일까요?
그리고 임대료 추가 인상시 건물의 매매시세에는 어떠한 변화가 있을까요?
* 건물 리모델링은 건물의 주구조에 따라서 가능 여부를 확인해야 하며, 관련비용 과 추후 임대 수익에
대해서는 개별 연락 주시면 자세히 상담해 드리겠습니다.