수익형부동산 리모델링(Remodeling) 생각해 보셨나요?
수익형부동산 투자에 있어서, 투자 종목은 여러가지가 있습니다.
이번에는 리모델링 사업에 대한 내용을 기재해 보겠습니다.
여러분의 생각은 어떠신지 생각해 보십시요.
현재 1년만기 정기예금금리는 1.5%내외 입니다.
계속되는 저금리 상황속에서 마땅한 투자처를 찾기란 쉽지가 않고, 전반적으로 수익형부동산의 금액도
올라 있는 것도 사실입니다.
아니면 토지를 매입해서 신축을 하는것도 생각해 볼수 있지만, 이에 따른 위험부담은 반드시 존재하며,
건축기간 동안에 기회비용도 상실하게 됩니다.
그래서 아직 과열되지 않는 새로운 시장은 어떨지 생각해 볼까 합니다.
바로 낡은 건물을 리모델링하는 것이죠.
현재 수익형부동산의 시장에서 리모델링은 사업은 아직까지는 활성화 되어 있지 않습니다,
이러한 이유는 아직까지는 리모델링의 사례가 많지 않아서 입니다.
그렇다고 사업성이 없다는건 아닙니다. 다만 시도한 사람이 적어서 사례가 많지 않을 뿐입니다.
때문에 좋은 매물을 잘 고른다면 높은 임대수익을 실현 할 수 입니다.
리모델링 사업의 메리트중 가장 큰 부분은 주차 입니다.
오래되고 낡은 건물은 주차조건이 열악하고, 신규건물은 주차조건이 비교적 양호합니다.
그런데 왜 열악한 주차조건이 사업의 메리트가 될 있을까?
현재 주차법은 주택중 다가구의 경우 1가구에 주차1대가 있어야 하며,
상가의 경우(근린생활시설기준) 135㎡당 1대의 주차를 건물내에 확보해야 합니다.
주차 문제는 사회적인 문제이기 때문에 주차장 확보는 당연한 얘기입니다.
하지만 임대사업자 입장에서 건물1층 대부분을 주차로 활용하면 점포의 면적이 줄어들 수 있으며,
그렇다고 1층의 점포면적을 넓히고 주차장을 줄이면 상층부의 주택이나 상가면적이 줄어들 수 있습니다.
이는 임대수익의 하락으로 연결되는 문제 입니다.
임대사업자 입장에서는 주차면적을 최소화 하여 점포의 면적도 늘리고, 주택 가구수도 늘리는게 가장 좋지만
건물을 신축 한다면 불가능한 얘기 입니다.
하지만 오래된 건물은 어떨까요?
2000년대 초반만 하더라도, 반지하가 있는 원룸건물이나 상가건물을 흔하게 볼 수 있었습니다.
하지만 요즘 신축 건물들은 반지하도 없으며, 건물 1층을 주차 필로티로 건축하는 경우가 대부분 입니다.
왜 일까요? 반지하는 임대가 잘되지 않아서 일까요?
아닙니다. 법정 주차대수를 확보하기 위해서 입니다.
현재 반지하가 있는 건물은 10년이상 된 건물들이며, 유지보수를 제대로 하지 않는다면,
공실의 가능성이 높습니다.
시간이 지날수록 임대료 하락으로 이어지는 악순환이 계속되고 있습니다.
하지만 이러한 건물을 리모델링하게 되면 어떻게 될까요?
임대료 상승의 가능성이 높아지게 됩니다.
오래된 건물들은 신규 건물에 비해 면적대비 임대료가 저렴하게 형성되어 있습니다.
하지만 모든 건물들이 리모델링을 한다고 해서 수익률이 높아지진 않습니다.
건물의 구조를 통해서 리모델링이 가능한지 파악해야 하며, 추가 증축이 가능한지도 판단해야 합니다.
아니면 증축이 불가능 하더라도 주변 임대시세를 파악해서 현재 임대료가 어떻게 형성되어 있는지도
알아봐야 겠죠.
리모델링 비용이 추가임대료 상승분을 고려했을때, 임대료상승 수익률은 은행대출금리 보다 반드시
높아야 합니다.
대략적인 리모델링 계획에는 건물수리(건물 외부, 건물 내부), 설계비용, 임차인 퇴거비용등을 상세하게
따져보고 사업을하면 예상비용을 예측해 볼 수 있습니다.
리모델링 사업에 관한 사례나, 앞으로 계획이 궁금하신가요?
연락 주십시요. 매입 계획부터 리모델링 계획후 수익까지 자세한 컨설팅을 제공하겠습니다.